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Das neue Bauvertragsrecht und der Verbraucherschutz

Am 01.01.2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Nach der Gesetzesbegründung war es die ausdrückliche Absicht, den Verbraucherschutz zu stärken. In dem Gesetzesentwurf, Bt-Drucks. 18/8486 Seite 1, heißt es hierzu auszugsweise:

Für Verbraucher birgt die Durchführung eines Bauvorhabens darüber hinaus weitere Risiken: Ein Verbraucher wendet für die Errichtung oder den Umbau eines Hauses häufig einen wesentlichen Teil seiner wirtschaftlichen Ressourcen auf. Unerwartete Mehrkosten durch eine nicht rechtzeitige Fertigstellung des Baus oder die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmers können daher gravierende Auswirkungen haben. Gleichwohl enthält das geltende Werkvertragsrecht, abgesehen von einigen Einzelvorschriften, keine besonderen Verbraucherschutzvorschriften, wie es sie in anderen für den Verbraucher wichtigen Rechtsbereichen gibt.

Entsprechend der gesetzgeberischen Absicht wird das ab dem 01.01.2018 geltende Werkvertragsrecht neu geordnet und in Titel 9, Untertitel 1 um ein Kapitel 3, Verbraucherbauvertrag, ergänzt. Die §§ 650 i ff. BGB verpflichten den Unternehmer zur Übergabe einer Baubeschreibung (§ 650 j BGB), begründen das Recht des Verbrauchers zum Widerruf (§ 650 l BGB), begrenzen das Vorleistungsrisiko bei Abschlagszahlungen (§ 650 m BGB) und begründen eine Pflicht zur Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen (§ 650 n BGB). Liest man den neuen § 650i Abs. 1 BGB durch, so wird allerdings klar, dass die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag nur einen sehr begrenzten Anwendungsbereich haben: Voraussetzung ist, dass ein Verbraucher den Auftrag zum Bau eines neuen Gebäudes oder erheblicher Umbaumaßnahmen erteilt. Das bedeutet im Klartext, dass es sich bei der gewerkeweise Vergabe von Bauaufträgen – hierbei dürfte es sich um den Regelfall handeln – um keinen Verbraucherbauvertrag handelt. Der Anwendungsbereich wird daher begrenzt auf die Beauftragung eines Unternehmers mit dem Bau des gesamten Gebäudes (Generalunternehmer-Verträge) oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind.

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Theißen/Pöhlker/Adrians

HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Die Neubearbeitung des Praxiskommentars von Theißen/Pöhlker/Adrians behandelt in ihrer 4. Auflage insbesondere:
• Bauvertragsgesetz: die neuen Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag,
• Vergaberechtsreform: die umfangreichen Neuregelungen zur Planervergabe,
• aktuelle Rechtsprechung zur HOAI,
• TSP-Teilleistungstabellen zur HOAI 2013.

Die Autoren kommentieren, aufbauend auf Altbewährtem, die HOAI 2013 aus Sicht des Praktikers.
Der Kommentar gibt dem kommunalen Auftraggeber anschaulich und praxisorientiert die nötigen Grundlagen, um Planerbeauftragungen rechtssicher vorzunehmen. Außerdem richtet er sich an Architekten und Ingenieure, die mit öffentlichen Auftraggebern und hier speziell auch den Kommunen, zusammenarbeiten. Die Erläuterungen sind damit eine zuverlässige Arbeits- und Orientierungshilfe für alle Bauplanungs- und Baurechtsämter der Gemeinde-, Stadt- und Kreisverwaltungen, Bauunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, Architekten und Ingenieure, Rechtsanwälte und Gerichte, politisch Verantwortlichen (u.a. Landräte, Bürgermeister, Ratsmitglieder) und interessierten Privatpersonen.

Dr. Rolf Theißen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Berlin und Lehrbeauftragter für Bau- und Vergaberecht; Dipl.-Ing. Johannes Ulrich Pöhlker, Rechtsanwalt und Referent beim Hessischen Städte- und Gemeindebund; Günter Adrians, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht in Düsseldorf

Kommentar
4. Auflage 2017
ca. 500 Seiten, kartoniert
Format 16,5 x 23,5 cm
ISBN 978-3-8293-1279-0

Wege zur eigenen Immobilie

Wege zur eigenen Immobilie

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist angesichts andauernd niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen ungebrochen. Über die rechtliche Konstruktion, die Risiken und die Rolle der beteiligten Protagonisten herrscht weitgehend Unkenntnis. Im Folgenden werden die Rolle der Beteiligten und verschiedene rechtliche Konstruktionen beim Erwerb einer Immobilie skizzenhaft dargestellt.

Neues Bauvertragsrecht 2018

Neues Bauvertragsrecht

Der Bundestag hat am 09.03.2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts sowie zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Das Gesetz tritt am 01.01.2018 in Kraft. Für alle vor dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauverträge gilt altes Recht, selbst dann, wenn die Vertragserfüllung erst in 2018 abgeschlossen wird.

Billig ist nicht immer preiswert: die Unterschreitung von HOAI-Mindstsätzen kann für den Autraggeber teuer werden.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 14.07.2016 - 5 U 73/14) hatte sich mit der Frage zu befassen, wann eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze zulässig ist. Hierzu muss man wissen, dass die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die Vereinbarung eines Architektenhonrars nur in der Bandbreite zwischen Mindest- und Höchsthonorar erlaubt. Honorarvereinbarungen, die unterhalt der Mindestsätze  liegen, sind unwirksam, da sie einen Verstoß gegen die HOAI als zwingendes staatliches Preisrecht darstellen. In der Praxis wird gegen das HOAI-Preisrecht oft verstoßen, indem die Parteien ein Pauschalhonorar vereinbaren, dass unterhalb des Mindesthonorars liegt. Gängige Praxis ist ferner die Vereinbarung eines unterhalb der Mindestsätze liegenden Honorar im Verhältnis zwischen einem Bauträger und einem Architekten, der mit der Planung sich ständig wiederholender Einfamilienhäuser beauftragt ist.

Solange das Verhältnis zwischen Bauherr und Architekt harmonisch bleibt, wirkt sich die Mindestsatzunterschreitung für den Bauherrn nicht aus. Das kann sich ändern, wenn es zu Streitigkeiten kommt und der Architekt von der Möglichkeit Gebrauch macht, statt des Pauschalhonorars das wesentlich höhere Mindesthonorar zu fordern. Nach der Rechtsprechung ist der Architekt nur in Ausnahmefällen an ein unwiksames, unterhalb der Mindestsätze liegendes Honorar gebunden. Bauträger können sich vor allem auf  § 4 Abs. 2 HOAI berufen, der eine Mindestsatzunterschreitung ausnahmsweise erlaubt, wenn  enge Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer und persönlicher Art bestehen.  Das OLG Düsseldorf führt hierzu aus, das eine Ausnahme nur gerechtfertigt ist, wenn die wirtschaftlichen Einbußen der Mindestsatzunterschreitung durch Synergieeffekte kompensiert werden. Nur dann werde der Zweck der Mindestsatzreglung, einen ruinösen Preiswettbewerb zwischen Architekten zu verhindern, nicht gefährdet. Im konkreten Fall konnte das Gericht allerdings einen Synergieeffekt für den Architekten nicht feststellen und bejahte einen zusätzlichen Honoraranspruch von rund € 57.000!

Fazit: die Auswahl eines Architekten alleine unter dem Gesichtspunkt des geringsten Honorarangebotes kann teuer werden.

Mehr Schutz bei Bauverträgen

Kabinett beschließt Gesetzreform

(03.03.2016) Baubeschreibungen müssen künftig bestimmte Mindestanforderungen erfüllen und Bauverträge einen verbindlichen Termin zur Fertigstellung enthalten. Das Bundeskabinett hat eine Reform des Werkvertragsrechts beschlossen und an die besonderen Anforderungen von Bauvorhaben angepasst.

Bauunternehmer müssen Verbrauchern künftig rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks enthält. Sie wird grundsätzlich Inhalt des Vertrags und ermöglicht einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen. Der Vertrag hat außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen. Das gibt Verbrauchern mehr Planungssicherheit. Etwa, wann sie die bisherige Wohnung kündigen oder den Umzug organisieren sollen.

Widerrufs- und Kündigungsrecht

Verbraucher haben das Recht, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. So können sie einen Kauf mit in der Regel hohen finanziellen Verpflichtungen noch einmal überdenken. Das Widerrufsrecht erlischt spätestes zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, unabhängig davon, ob eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt ist. Künftig gibt es im Werkvertragsrecht - und somit auch bei Bauverträgen - ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Änderungen auch nach Vertragsschluss möglich

Häufig treten während der Ausführung des Baus noch Änderungen ein. Etwa wenn sich die Vorstellungen des Bauherren ändern oder er bestimmte Umstände nicht berücksichtigt hatte. Bauherren sollen deshalb das Bauvorhaben künftig noch nach Vertragsschluss einseitig ändern können.

Der Unternehmer muss die Änderungen aber nur ausführen, wenn sie für ihn zumutbar sind. Dabei sind die Interessen beider Parteien angemessen zu berücksichtigen.

Die Berechnung der Mehr- oder Mindervergütung dafür hat grundsätzlich anhand der tatsächlichen Kosten zu erfolgen. Der Unternehmer erhält angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Der Bauunternehmer ist auch verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder für den Kredit benötigt.

Außerdem werden verschiedene Vorschriften vereinfacht oder effektiver gestaltet: Zum Beispiel die Berechnung von Abschlagszahlungen, für die es Obergrenzen gibt, sowie die Abnahme der Bauleistung durch den Bauherren. Bei einer Kündigung des Bauvertrages bzw. bei Verweigerung der Abnahme ist der Leistungstand bzw. der Zustand des Werkes zu dokumentieren.

Der Gesetzentwurf enthält zugleich spezielle Neuregelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag.

Bessere Gewährleistung

Darüber hinaus gibt es eine Änderung bei der Mängelhaftung zugunsten von Käufern: Der Verkäufer einer beweglichen Sache ist gegenüber dem Käufer verpflichtet, die in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen, oder die Kosten für beides zu tragen. Und zwar verschuldensunabhängig. Das gilt auch für Käufe zwischen Unternehmern.

Anerkenntnis einer vorvertraglichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Erwerber

Vertragliche Abnahmeregelung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums

In einem notariellen Bauträgerkaufvertrag heißt es:

Zwischen dem Bauträger und dem Erwerber besteht Einigkeit, dass der Erwerber die am 30. Juni 2015/25. August 2015 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegen sich gelten lässt mit der Folge, dass die Verjährung etwaiger Mängel am Gemeinschaftseigentum bereits am 30. Juni 2015 begonnen hat.

Interesse des Bauträgers versus Interesse des Erwerbers

Hintergrund für die zitierte Klausel ist das Interesse des Bauträgers, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der Mängelgewährleistung zu einem möglichst frühen Zeitpunkt herbeizuführen. Dem steht das Interesse des Erwerbers einer Eigentumswohnung gegenüber, nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum persönlich abzunehmen. Konsequenz der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber persönlich ist, dass die Verjährung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum erst mit der Abnahme des letzten Erwerbers beginnt. Bedenkt man, dass die wesentliche Gegenleistung für den Erwerbspreis im Gemeinschaftseigentum steckt, so wird offensichtlich, dass der Erwerber auch ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran hat, sich von der Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums einen persönlichen Eindruck zu machen.

Verkürzung von Verjährungsfristen zu Lasten des Erwerbers generell unwirksam

In der Praxis werden zahlreiche Versuche unternommen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zugunsten des Bauträgers und zu Lasten des Erwerbers auf einen Zeitpunkt vor den Letzterwerb einer Eigentumswohnung vorzuverlagern. Der BGH (grundlegend BGH Urteil vom  v.21.02.1985 - VII ZR 72/84 -, BauR 1985, 314 = NJW 1985, 1551) hat bis heute allen Versuchen eine Absage erteilt, die Rechte des Erwerbers einer Eigentumswohnung zu verkürzen. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch die zuvor zitierte Klausel unwirksam. Die Regelung nimmt dem Erwerber das elementare Recht, das Gemeinschaftseigentum persönlich auf Mängel hin zu überprüfen und ist daher mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie führt im Ergebnis zu einer Verkürzung der Verjährungsfrist und verstößt damit gegen § 309 Nr. 8 ff. BGB.

Konsequenz der unwirksamen Regelung ist, dass die Verjährung von Gewährleistungsrechten am Gemeinschaftseigentum mangels Abnahme nicht zu laufen beginnt.

Immobilienerwerb: Haftung des Verkäufers für falsche Wohnflächenangabe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Urteil vom 06.11.2015 (Az. V ZR 78/14) mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Verkäufer einer Immobilie haftet, wenn sich seine Wohnflächenangabe in einem Expose und in Inseraten als falsch herausstellt.

Verkäufer haftet für Mängel der Immobilie

Ein Anspruch des Käufers kann sich aus §§ 437, 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Danach hat der Verkäufer dafür einzustehen, dass die Kaufsache eine vereinbarte Beschaffenheit auch tatsächlich aufweist. Als Beschaffenheit einer Immobilie kann grundsätzlich auch eine bestimmte Wohnfläche vereinbart werden.

Vorvertragliche Wohnfächenangabe ist in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit

Die Besonderheit des zur Entscheidung stehenden Sachverhaltes bestand darin, dass die im Expose und den Inseraten genannte Wohnfläche keine Erwähnung in der notariellen Kaufvertragsurkunde gefunden hatte. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die vor Vertragsschluss durch den Verkäufer in einem Expose oder in Inseraten gemachte Wohnflächenangabe in aller Regel nicht als vereinbarte Beschaffenheit angesehen werden kann, wenn diese Angabe nicht auch in der notariellen Kaufvertragsurkunde enthalten ist.

Vertragsnichtigkeit wegen fehlender Beurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung

Der BGH begründet dieses Ergebnis damit, dass die fehlende notarielle Beurkundung einer vereinbarten Beschaffenheit (Wohnfläche) zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Nichteinhaltung der nach § 125 Satz 1 BGB vorgeschriebenen gesetzlichen Schriftform führen würde. Es könne aber nicht unterstellt werden, dass die Kaufvertragsparteien einen Vertrag schließen wollten, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig wäre.

Das Architektenhonorar - eine unbekannte Größe

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

In der Regel haben Bauherren keine Vorstellung über die Höhe des Architektenhonorars, weil die Grundlagen für die Berechnung unbekannt sind. Das Honorar berechnet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI, aktuelle Fassung von 2013). Die HOAI ist zwingendes Preisrecht, d.h., eine Vereinbarung des Honorars ist nur begrenzt möglich: die HOAI legt einen Honorarrahmen fest, der zwischen einem Mindest- und einem Höchsthonorar liegt. Bei Unterschreitung des Mindestsatzes und bei einer Überschreitung des Höchstsatzes ist eine Honorarvereinbarung unwirksam. Besonders die Unwirksamkeit wegen Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann für den Bauherrn fatale Folgen haben: der Architekt ist in aller Regel berechtigt, Honorar bis zum Erreichen des Mindestsatzes nachzufordern!

Honorarparameter

Die Honorarhöhe orientiert sich grundsätzlich an folgenden Parametern: 1) Leistungsbild, 2) anrechenbare Kosten, 3) Honorarzone 4) Honorartafel.

Zu 1) Die HOAI teilt die Leistungen der Architekten und Ingenieure in sog. Leistungsbilder ein. Der Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses erfordert in der Regel erhebliche Planungsleistungen aus den Leistungsbildern Objektplanung (Teil 3 der HOAI) und Fachplanung (Teil 4 der HOAI).

Zu 2) Die anrechenbaren Kosten (Definition in § 4 Abs. 1 HOAI) sind zwar nicht identisch mit den Baukosten, sie orientieren sich allerdings an diesen, sodass die anrechenbaren Kosten umso höher sein werden, je höher die Baukosten sind. Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten hat der Architekt anhand der DIN 276 in der Fassung von Dez. 2008 vorzunehmen.

Zu 3) Die Honorarzone (vgl. § 5 HOAI) berücksichtigt den Schwierigkeitsgrad der Planung: je größer die Planungsanforderungen, umso höher ist die Honorarzone, in die das Objekt einzuordnen ist. Ein normal ausgestattetes Objekt wird in der Regel der Honorarzone III. zuzuordnen sein.

Zu 4) Für jedes Leistungsbild enthält die HOAI eine Honorartafel. Die Honorartafel ist unterteilt nach Honorarzone und anrechenbaren Kosten und gibt für jede Honorarzone in Abhängigkeit von der Höhe der anrechenbaren Kosten ein Mindest- und ein Höchsthonorar vor. Wurde bei Auftragserteilung kein Honorar vereinbart, hat der Architekt Anspruch auf das Mindesthonorar.

Bei Umbauten erhöht sich das Honorar um den sog. Umbauzuschlag, ferner erhöht die bei der Planung einzubeziehende vorhandene Altbausubstanz die anrechenbaren Kosten.

Honorarrechnung muss prüffähig sein

Die Honorarrechnung des Architekten muss die genannten Honorarparameter für den Bauherrn nachvollziehbar darstellen. Ansonsten fehlt es an der Prüfbarkeit der Rechnung und damit an der Fälligkeit.

Mieter verhindert Wohnungsbesichtigung: Kündigung droht

Das Landgericht Berlin hatte über die Kündigung eines Mietverhältnisses zu befinden, die erfolgte, weil der Mieter diverse, vom Vermieter vorgeschlagene Besichtigungstermine  abgelehnt hatte. Das Gericht verneinte zwar im konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung, sieht aber die absichtliche Verhinderung einer Wohnungsbesichtigung grundsätzlich als möglichen Kündigungsrund an.

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - 65 S 527/14