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10.06.2018
LawLink Meeting Budapest 2018![]() Vom 30.05. – 02.06.2018 fand das Jahrestreffen der LawLink Mitglieder in Budapest statt. Teilnehmer waren Anwälte aus Russland (Kaliningrad), Polen (Olszytyn), Rumänien (Bukarest); Ungarn (Budapest), Italien (Rom), Frankreich (Nizza), Belgien (Brüssel), Niederlande (Amsterdam, Haarlem); Luxemburg, Zypern (Larnaca), Großbritannien (Banbury), Portugal (Lissabon), Griechenland (Athen) Spanien (Barcelona), Brasilien (Rio de Janeiro) und Deutschland ( Berlin, Bonn Bremen, Düsseldorf). Organisiert wurde das Treffen durch das ungarische Mitgliedsbüro Bán, S. Szabó & Partners aus Budapest. Auf dem Programm stand u.a. ein Besuch des ungarischen Parlaments, der Anwaltskammer Budapest, der Academy of Scienes sowie ein Ausflug an den Balaton. Als Nachfolger des bisheriger Präsidenten von LawLink, Ra Evert van Hout aus Amsterdam, wählte die Mitgliederversammlung den Bonner Rechtsanwalt Ansgar Rother. Kein Ersatz fiktiver Mangelbeseitigungskosten Der BGH hat mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 – seine jahrelange Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Besteller, der das Werk behält und einen Mangel der Werkleistung nicht beseitigen lässt, Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten verlangen kann. Die Änderung der Rechtsprechung begründet der BGH damit, dass die Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten häufig zu einer Überkompensation führt, die in Widerspruch zu dem allgemeinen schadensrechtlichen Grundsatz steht, wonach der Schadensersatz nicht zu einer Bereicherung des Geschädigten führen soll. Der BGH zeigt verschiedene Wege zur Schadensbemessung auf: Der Besteller kann seinen Schaden entweder nach der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermitteln. Der Besteller kann ferner die von ihm aufgewendeten Kosten der Mangelbeseitigung als Schaden ersetzt verlangen und vor Begleichung dieser Kosten vom Unternehmer die Freistellung von den zur Mangelbeseitigung eingegangenen Verpflichtung verlangen. Schließlich kann der Besteller vom Unternehmer einen Vorschuss auf die zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten verlangen, über den nach erfolgter Mangelbeseitigung Abrechnung zu erteilen ist. Neu ist ferner, dass der BGH dem Besteller auch im Verhältnis zu einem Architekten, der wegen Planungs- oder Überwachungsfehler haftet, einen Anspruch auf Vorschuss für die Mangelbeseitigung zuerkennt. Am 01.01.2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Nach der Gesetzesbegründung war es die ausdrückliche Absicht, den Verbraucherschutz zu stärken. In dem Gesetzesentwurf, Bt-Drucks. 18/8486 Seite 1, heißt es hierzu auszugsweise:
Entsprechend der gesetzgeberischen Absicht wird das ab dem 01.01.2018 geltende Werkvertragsrecht neu geordnet und in Titel 9, Untertitel 1 um ein Kapitel 3, ![]() Theißen/Pöhlker/Adrians HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Die Neubearbeitung des Praxiskommentars von Theißen/Pöhlker/Adrians behandelt in ihrer 4. Auflage insbesondere: Die Autoren kommentieren, aufbauend auf Altbewährtem, die HOAI 2013 aus Sicht des Praktikers. Dr. Rolf Theißen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Berlin und Lehrbeauftragter für Bau- und Vergaberecht; Dipl.-Ing. Johannes Ulrich Pöhlker, Rechtsanwalt und Referent beim Hessischen Städte- und Gemeindebund; Günter Adrians, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht in Düsseldorf Kommentar
16.08.2017
Wege zur eigenen ImmobilieWege zur eigenen Immobilie Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist angesichts andauernd niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen ungebrochen. Über die rechtliche Konstruktion, die Risiken und die Rolle der beteiligten Protagonisten herrscht weitgehend Unkenntnis. Im Folgenden werden die Rolle der Beteiligten und verschiedene rechtliche Konstruktionen beim Erwerb einer Immobilie skizzenhaft dargestellt.
25.04.2017
Neues Bauvertragsrecht 2018Neues Bauvertragsrecht Der Bundestag hat am 09.03.2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts sowie zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Das Gesetz tritt am 01.01.2018 in Kraft. Für alle vor dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauverträge gilt altes Recht, selbst dann, wenn die Vertragserfüllung erst in 2018 abgeschlossen wird. Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 14.07.2016 - 5 U 73/14) hatte sich mit der Frage zu befassen, wann eine Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze zulässig ist. Hierzu muss man wissen, dass die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die Vereinbarung eines Architektenhonrars nur in der Bandbreite zwischen Mindest- und Höchsthonorar erlaubt. Honorarvereinbarungen, die unterhalt der Mindestsätze liegen, sind unwirksam, da sie einen Verstoß gegen die HOAI als zwingendes staatliches Preisrecht darstellen. In der Praxis wird gegen das HOAI-Preisrecht oft verstoßen, indem die Parteien ein Pauschalhonorar vereinbaren, dass unterhalb des Mindesthonorars liegt. Gängige Praxis ist ferner die Vereinbarung eines unterhalb der Mindestsätze liegenden Honorar im Verhältnis zwischen einem Bauträger und einem Architekten, der mit der Planung sich ständig wiederholender Einfamilienhäuser beauftragt ist. Solange das Verhältnis zwischen Bauherr und Architekt harmonisch bleibt, wirkt sich die Mindestsatzunterschreitung für den Bauherrn nicht aus. Das kann sich ändern, wenn es zu Streitigkeiten kommt und der Architekt von der Möglichkeit Gebrauch macht, statt des Pauschalhonorars das wesentlich höhere Mindesthonorar zu fordern. Nach der Rechtsprechung ist der Architekt nur in Ausnahmefällen an ein unwiksames, unterhalb der Mindestsätze liegendes Honorar gebunden. Bauträger können sich vor allem auf § 4 Abs. 2 HOAI berufen, der eine Mindestsatzunterschreitung ausnahmsweise erlaubt, wenn enge Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer und persönlicher Art bestehen. Das OLG Düsseldorf führt hierzu aus, das eine Ausnahme nur gerechtfertigt ist, wenn die wirtschaftlichen Einbußen der Mindestsatzunterschreitung durch Synergieeffekte kompensiert werden. Nur dann werde der Zweck der Mindestsatzreglung, einen ruinösen Preiswettbewerb zwischen Architekten zu verhindern, nicht gefährdet. Im konkreten Fall konnte das Gericht allerdings einen Synergieeffekt für den Architekten nicht feststellen und bejahte einen zusätzlichen Honoraranspruch von rund € 57.000! Fazit: die Auswahl eines Architekten alleine unter dem Gesichtspunkt des geringsten Honorarangebotes kann teuer werden.
03.03.2016
Mehr Schutz bei BauverträgenKabinett beschließt Gesetzreform Vertragliche Abnahmeregelung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums In einem notariellen Bauträgerkaufvertrag heißt es:
Interesse des Bauträgers versus Interesse des Erwerbers Hintergrund für die zitierte Klausel ist das Interesse des Bauträgers, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der Mängelgewährleistung zu einem möglichst frühen Zeitpunkt herbeizuführen. Dem steht das Interesse des Erwerbers einer Eigentumswohnung gegenüber, nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum persönlich abzunehmen. Konsequenz der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber persönlich ist, dass die Verjährung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum erst mit der Abnahme des letzten Erwerbers beginnt. Bedenkt man, dass die wesentliche Gegenleistung für den Erwerbspreis im Gemeinschaftseigentum steckt, so wird offensichtlich, dass der Erwerber auch ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran hat, sich von der Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums einen persönlichen Eindruck zu machen. Verkürzung von Verjährungsfristen zu Lasten des Erwerbers generell unwirksam In der Praxis werden zahlreiche Versuche unternommen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zugunsten des Bauträgers und zu Lasten des Erwerbers auf einen Zeitpunkt vor den Letzterwerb einer Eigentumswohnung vorzuverlagern. Der BGH (grundlegend BGH Urteil vom v.21.02.1985 - VII ZR 72/84 -, BauR 1985, 314 = NJW 1985, 1551) hat bis heute allen Versuchen eine Absage erteilt, die Rechte des Erwerbers einer Eigentumswohnung zu verkürzen. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch die zuvor zitierte Klausel unwirksam. Die Regelung nimmt dem Erwerber das elementare Recht, das Gemeinschaftseigentum persönlich auf Mängel hin zu überprüfen und ist daher mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie führt im Ergebnis zu einer Verkürzung der Verjährungsfrist und verstößt damit gegen § 309 Nr. 8 ff. BGB. Konsequenz der unwirksamen Regelung ist, dass die Verjährung von Gewährleistungsrechten am Gemeinschaftseigentum mangels Abnahme nicht zu laufen beginnt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Urteil vom 06.11.2015 (Az. V ZR 78/14) mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Verkäufer einer Immobilie haftet, wenn sich seine Wohnflächenangabe in einem Expose und in Inseraten als falsch herausstellt. Verkäufer haftet für Mängel der Immobilie Ein Anspruch des Käufers kann sich aus §§ 437, 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Danach hat der Verkäufer dafür einzustehen, dass die Kaufsache eine vereinbarte Beschaffenheit auch tatsächlich aufweist. Als Beschaffenheit einer Immobilie kann grundsätzlich auch eine bestimmte Wohnfläche vereinbart werden. Vorvertragliche Wohnfächenangabe ist in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit Die Besonderheit des zur Entscheidung stehenden Sachverhaltes bestand darin, dass die im Expose und den Inseraten genannte Wohnfläche keine Erwähnung in der notariellen Kaufvertragsurkunde gefunden hatte. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die vor Vertragsschluss durch den Verkäufer in einem Expose oder in Inseraten gemachte Wohnflächenangabe in aller Regel nicht als vereinbarte Beschaffenheit angesehen werden kann, wenn diese Angabe nicht auch in der notariellen Kaufvertragsurkunde enthalten ist. Vertragsnichtigkeit wegen fehlender Beurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung Der BGH begründet dieses Ergebnis damit, dass die fehlende notarielle Beurkundung einer vereinbarten Beschaffenheit (Wohnfläche) zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Nichteinhaltung der nach § 125 Satz 1 BGB vorgeschriebenen gesetzlichen Schriftform führen würde. Es könne aber nicht unterstellt werden, dass die Kaufvertragsparteien einen Vertrag schließen wollten, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig wäre. |