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04.08.2015

Vermieter haftet für Legionellen im Trinkwasser

Der BGH hatte sich mit der Schmerzensgeldforderung eines Mieters zu befassen, der an einer Legionellen-Pneumonie erkrankt war. Während das Landgericht die Klage noch abgewiesen hatte, weil eine Ursächlichkeit des belasteten Trinkwassers für die Erkrankung nicht feststehe, sah der Bundesgerichtshof eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters, weil die Beschaffenheit des Trinkwassers nicht der Trinkwasserverordnung entprach und die Anlage seit über acht Jahren nicht gewartet worden war. Ein Ursachenzusammenhang zwischen dem belasteten Trinkwasser und der Erkrankung sei gegeben, weil eine Ansteckung außerhalb der Wohnung unwahrscheinlich sei.

BGH, Urteil vom 06.05.15 - VIII ZR 161/14

Anmerkung: Seit dem 01.01.2014 schreibt die Trinkwasserverordnung Prüfpflichten für Gebäude mit zentraler Warmwasserbereitung vor. Die Verpflichtung trifft Eigentümer und Verwalter solcher Anlagen.

 
04.08.2015

Keine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung: Wärmedämmverbundsystem mangelhaft!

Die Landesbauordnungen erlauben für die Errichtung von Bauwerken nur die Verwendung von Bauprodukten, deren Brauchbarkeit belegt ist (z.B. §§ 20 ff. BauONRW). Für geregelte Bauprodukte sind in der Bauregelliste A technische Regeln bekannt gemacht. Ungeregelte Bauprodukte bedürfen einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung, eines allgemeinen baurechtlichen Prüfzeugnisses oder einer Zustimmung im Einzelfall ((§ 20 Abs. 3, 21, 22,23 BauONRW).

Das OLG Stuttgart hatte den Fall zu entscheiden, dass sich für ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) weder eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung noch eine Zustimmung im Einzelfall nachweisen ließ. Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis – so das OLG – genüge nicht, weil ein WDVS statischen und damit sicherheitsrelevanten Anforderungen genügen müsse. Der Unternehmer sei auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zur Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik verpflichtet. Eine Werkleistung sei daher mangelhaft, wenn sie diese Anforderungen nicht gerecht werde.
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.15 – 10 U 46/14

 
19.06.2015

Mietpreisbremse: Fragen und Antworten zum Gesetz zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.April 2015 wurde das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht um das Unterkapitel Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ergänzt (§§ 556 d – 556 g BGB).
Ziel des Gesetzes ist es, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.

Ab wann gilt das Gesetz?
Das Gesetz gilt ab dem 01. Juni 2015.


Was bewirkt das Gesetz?
Bei einer Wiedervermietung von Wohnraum ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% begrenzt.


Gilt das Gesetz flächendeckend?
Nein. Die Kappungsgrenze (ortsüblicher Vergleichsmiete + 10%) gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden durch Verordnungen der Länder für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren bestimmt. Außerhalb dieser Gebiete ist die Miethöhe bei Mietbeginn bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit zwischen den Parteien frei vereinbar.


Welcher Wohnraum ist betroffen?
Betroffen ist Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (Altwohnungen). Die Miete für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, unterliegt bei Mietbeginn keiner Kappungsgrenze von 110% (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%).


Ist neu geschaffener Wohnraum in einem Bestandsbau durch das Gesetzt erfasst?
Nein. Nach dem Gesetzeswortlaut in § 556 f S.1 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung an. Deshalb fällt eine nach dem 01.10.2014 neu geschaffene Wohnung in einem Altbau nicht unter die Kappungsgrenze.
Also: wird in einem Altbau eine Wohnung neu geschaffen (z.B. durch Dachgeschossausbau) kann die Miete bei Mietbeginn frei vereinbart werden!


Kann bei Wiedervermietung einer modernisierten Wohnung eine Miete oberhalb der Kappungsgrenze verlangt werden?
Das kommt darauf an: nach § 556 f S. 2 BGB gilt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einem Neubau gleichgestellt werden kann.


Wie wird die zulässige Höhe der Neuvermietungsmiete ermittelt?
In Kommunen mit Mietspiegel kann von dem Oberwert der Bandbreite ausgegangen werden und ein Zuschlag von 10% vorgenommen werden.
In Kommunen ohne Mietspiegel wird man die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen müssen.

Hier gelangen Sie zum

Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs aus angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

Mietpreisbremse

 
06.05.2015

Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Sachverständigen in Vertretung der Wohnungseigentümer - wirksam?

 

 

Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger wegen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums verjähren in fünf Jahre, beginnend mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Da der Bauträger in der Regel die Wohnungen sukzessive veräußert, ist der Zeitpunkt der Abnahme durch den letzten Erwerber für den Beginn der Verjährung entscheidend. Die Vermarktung der Wohnungen kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen. Entscheidend für den Beginn der Verjährung ist dabei die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Erwerber. Da der Bauträger ein Interesse an einer einheitlichen Abnahme durch die Wohnungseigentümer zu einem möglichst frühen Zeitpunkt hat, finden sich in Erwerberverträgen gelegentlich Formulierungen, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen, stellvertretend für die Wohnungseigentümer, vorsehen. Es handelt sich um Formulierungen wie Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird.

Das OLG Stuttgart hat jüngst in einem Urteil vom 31.03.2015 (Az. 10 U 46/14) die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt, wonach solche Abnahmeregelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind. Da die Verträge zum Erwerb von Wohnungseigentum aus einer Bauträgermaßnahme in der Regel für eine Vielzahl von Fällen Verwendung finden sollen, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach der Rechtsprechung benachteiligen Regelungen mit dem zitierten oder ähnlichen Wortlaut den Erwerber unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit nehmen, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen. Folge der Unwirksamkeit ist, dass keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist mit der weiteren Konsequenz, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängel des Gemeinschaftseigentums auch nach fünf Jahren noch bestehen, weil der Lauf der Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt wurde.

 
04.05.2015

Immobilienerwerb vom Bauträger: Risiken für den Erwerber sind nur unzureichend abgesichert

(04.05.2015) Der Immobilienerwerb vom Bauträger erfreut sich großer Beliebtheit, verspricht er doch eine rechtssichere Bildung von Eigentum bei hoher Kostensicherheit. Doch der Schein trügt. Dem Erwerber in der Regel nicht bewusst und von Notaren weitgehend ignoriert, weist der Immobilienerwerb vom Bauträger für den Erwerber große Risiken auf. Grund für die dem Bauträgermodell immanenten Risiken ist das Finanzierungssystem der Bauträgermaßnahme: da der Bauträger über kein ausreichendes Eigenkapital verfügt um Grundstückserwerb und Bauerrichtung vorzufinanzieren, erfolgt die Finanzierung über eine kreditgebende Bank. Zur Sicherheit wird zugunsten der Bank auf dem Grundstück eine Grundschuld eingetragen. Ferner lässt die Bank sich den Kaufpreis vom Bauträger abtreten. Der Erwerber leistet den Kaufpreis daher an die finanzierende Bank und erlangt einen Anspruch auf Übertragung des lastenfreien Eigentums an dem Grundstück erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Bis dahin ist der Erwerber zahlreichen Risiken ausgesetzt, die sich insbesondere bei Baumängeln und einer Insolvenz des Bauträgers realisieren. Zwar hat der Gesetzgeber mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ein Instrumentarium geschaffen, um die Risiken für den Erwerber zu minimieren. Insbesondere regelt die MaBV die Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises und untersagt dem Bauträger vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen Zahlungen entgegen zu nehmen. Insgesamt ist dieses Instrumentarium allerdings unzureichend und verhindert nicht, dass der Erwerber im ungünstigsten Fall erhebliche finanzielle Einbußen erleidet.

Jedem Erwerber ist daher zu empfehlen, sich vorab über die Risiken und darüber, wie man diese am besten reduziert, zu informieren.

 
30.04.2015

Wer trägt die Kosten für die Überprüfung einer Mängelrüge?

Das OLG Koblenz (Beschluss vom 04.03.15 - 3 U 1042/14) hatte über einen häufig vorkommenden Sachverhalt zu entscheiden:

Die Mängelrüge eines Auftraggebers stellte sich nach Prüfung durch den Unternehmer als unberechtigt heraus. Der Unternehmer verlangte daraufhin die Kosten für den Pürfungsaufwand ersetzt.

Mängelprüfung gehört zur Gewährleistungspflicht

Grundsätzlich gilt, dass der Unternehmer im Rahmen der Gewährleistung die Beseitigung eines Mangels schuldet und in diesem Zusammenhang auch die Überprüfung seiner Werkleistung kostenlos vorzunehmen hat. Der Unternehmer ist nicht berechtigt, eine Prüfung gerügter Mängel von einer Kostenübernahmeerklärung des Auftraggebers abhängig zu machen.

Ausnahme: offensichtlich grundlose Mängelrüge

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Auftraggeber wusste oder hätte wissen müssen, dass seine Mängelrüge unberechtigt ist.

 
30.04.2015

Kauf- und Werkvertragsrecht: BGH reduziert Anforderung für Fristsetzung zur Nacherfüllung

Bei Mängeln vorrangig Nacherfüllungsrecht

Sowohl im Kauf- als auch im Werkvertragsrecht besteht bei Mängeln der Kaufsache bzw. der Werkleistung in erster Linie ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers/Bestellers. Im Kaufrecht hat der Käufer gemäß § 439 Abs. 1 BGB in erster Linie das Recht nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache zu verlangen. Im Werkvertragsrecht muss der Besteller nach §§ 634 Abs. 1 Nr. 1, 635 Abs. 1 BGB zunächst den Unternehmer auffordern, den Mangel zu beseitigen.

Schadensersatz wegen Mängel setzt Fristsetzung voraus

Weitergehende Rechte (Schadensersatz, Vertragsrücktritt etc.) bestehen erst, wenn der Käufer/Besteller eine Frist zur Nacherfüllung setzt und diese Frist abgelaufen ist, ohne dass der Verkäufer/Werkunternehmer reagiert hat. Der BGH hat nunmehr in einem Urteil vom 18.03.2015 (Az. VII ZR 176/14), die Anforderungen an eine Fristsetzung deutlich reduziert. Danach ist es nicht zwingend erforderlich eine nach dem Kalender bestimmte Frist zu setzen. Es genügt, wenn dem Verkäufer/Werkunternehmer deutlich gemacht wird, dass er seine Nacherfüllung nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt erbringen kann, sondern nur innerhalb einer zeitlichen Spanne. Hierfür genügt die Aufforderung, die Nacherfüllung sofort, unverzüglich oder Umgehend zu erledigen.

Anmerkung: Da die Formulierungen sofort, unverzüglich, umgehend einen Beurteilungsspielraum eröffnen, sollte sicherheitshalber das Nacherfüllungsverlangen mit einer konkreten Frist verbunden werden.

 
13.04.2015

Die Abnahme der Leistung im Werkvertragsrecht

Die Abnahme der Leistung ist Dreh- und Angelpunkt im Werkvertragsrecht. Hieran knüpft das Gesetz zahlreiche Rechtsfolgen.