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05.02.2016

Das Architektenhonorar - eine unbekannte Größe

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

In der Regel haben Bauherren keine Vorstellung über die Höhe des Architektenhonorars, weil die Grundlagen für die Berechnung unbekannt sind. Das Honorar berechnet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI, aktuelle Fassung von 2013). Die HOAI ist zwingendes Preisrecht, d.h., eine Vereinbarung des Honorars ist nur begrenzt möglich: die HOAI legt einen Honorarrahmen fest, der zwischen einem Mindest- und einem Höchsthonorar liegt. Bei Unterschreitung des Mindestsatzes und bei einer Überschreitung des Höchstsatzes ist eine Honorarvereinbarung unwirksam. Besonders die Unwirksamkeit wegen Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze kann für den Bauherrn fatale Folgen haben: der Architekt ist in aller Regel berechtigt, Honorar bis zum Erreichen des Mindestsatzes nachzufordern!

Honorarparameter

Die Honorarhöhe orientiert sich grundsätzlich an folgenden Parametern: 1) Leistungsbild, 2) anrechenbare Kosten, 3) Honorarzone 4) Honorartafel.

Zu 1) Die HOAI teilt die Leistungen der Architekten und Ingenieure in sog. Leistungsbilder ein. Der Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses erfordert in der Regel erhebliche Planungsleistungen aus den Leistungsbildern Objektplanung (Teil 3 der HOAI) und Fachplanung (Teil 4 der HOAI).

Zu 2) Die anrechenbaren Kosten (Definition in § 4 Abs. 1 HOAI) sind zwar nicht identisch mit den Baukosten, sie orientieren sich allerdings an diesen, sodass die anrechenbaren Kosten umso höher sein werden, je höher die Baukosten sind. Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten hat der Architekt anhand der DIN 276 in der Fassung von Dez. 2008 vorzunehmen.

Zu 3) Die Honorarzone (vgl. § 5 HOAI) berücksichtigt den Schwierigkeitsgrad der Planung: je größer die Planungsanforderungen, umso höher ist die Honorarzone, in die das Objekt einzuordnen ist. Ein normal ausgestattetes Objekt wird in der Regel der Honorarzone III. zuzuordnen sein.

Zu 4) Für jedes Leistungsbild enthält die HOAI eine Honorartafel. Die Honorartafel ist unterteilt nach Honorarzone und anrechenbaren Kosten und gibt für jede Honorarzone in Abhängigkeit von der Höhe der anrechenbaren Kosten ein Mindest- und ein Höchsthonorar vor. Wurde bei Auftragserteilung kein Honorar vereinbart, hat der Architekt Anspruch auf das Mindesthonorar.

Bei Umbauten erhöht sich das Honorar um den sog. Umbauzuschlag, ferner erhöht die bei der Planung einzubeziehende vorhandene Altbausubstanz die anrechenbaren Kosten.

Honorarrechnung muss prüffähig sein

Die Honorarrechnung des Architekten muss die genannten Honorarparameter für den Bauherrn nachvollziehbar darstellen. Ansonsten fehlt es an der Prüfbarkeit der Rechnung und damit an der Fälligkeit.

 
08.09.2015

Mieter verhindert Wohnungsbesichtigung: Kündigung droht

Das Landgericht Berlin hatte über die Kündigung eines Mietverhältnisses zu befinden, die erfolgte, weil der Mieter diverse, vom Vermieter vorgeschlagene Besichtigungstermine  abgelehnt hatte. Das Gericht verneinte zwar im konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung, sieht aber die absichtliche Verhinderung einer Wohnungsbesichtigung grundsätzlich als möglichen Kündigungsrund an.

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - 65 S 527/14

 

 
30.08.2015

Modernisierung von Wohnraum: Duldungspflicht trotz unterlassener Ankündigung

Das Recht zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 18.05.2012 in den §§ 555a - 555f BGB neu geregelt. 

Das LG Berlin hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter ohne vorherige Ankündigung Balkone an mehrere Wohnungen eines Mehrfamilienhauses hatte anbringen lassen. Hiergegen hatt sich ein Mieter gewehrt und die Beseitigung der Balkone verlangt.

Grundsätzlich hat der Mieter nach § 555 d Abs. 1 BGB eine Modernisierung, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöht, zu dulden. Ausnahmesweise besteht keine Duldungspflicht, wenn die Modernisierung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interssen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). Der Vermieter hat dem Mieter allerdings spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme die Modernisierung schriftlich anzukündigen um diesem Gelegenheit zu geben, besondere Härtegründe darzulegen.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Ankündigung nachgeholt. Da der Mieter keine besonderen Härtegründe darlegen konnte, sah das Landgericht Berlin trotz unterlassener Ankündigung eine Duldungspflicht des Mieters.

 http://www.ibr-online.de/IBRMaterialien/pdf/MietRAendG_RegEntw.PDF

 
29.08.2015

Bauvertragsrecht: Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit = Mangel

Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit nicht zu einer Beeinträchtigung des Werts oder der Gebrauchstauglichkeit des Werks führt.

BGH, Beschluss vom 30.07.15 ZR VII 70/14

Die Beklagte verwendete bei der Anlage eines Parkplatzes mit gepflasterten Stellflächen statt des im Leistungsverzeichnis vorgesehenen Kieses der Körnung 0/5 einen mit wenigen Feinanteilen versehenen Kies der Körnung 2/5. Im Bereich der Pflasterarbeiten traten Mängel in Form loser Pflastersteine auf. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Ersatz bereits getätigter Sanierungsaufwendungen sowie Ersatz noch durchzuführender Sanierungsarbeiten.
Der BGH bestätigt die Auffassung der Instanzgerichte, wonach jede Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit einen Sachmangel darstellt. Es kommt nicht darauf an, ob der Wert oder die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt sind. Sind der Wert oder die Gebrauchstauglichkeit nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt, kann sich allenfalls die Frage stellen, ob die Aufwendungen für eine Mangelbeseitigung unverhältnismäßig sind.

 

 
06.08.2015

Mietkautionskonto muss als Sonderkonto geführt werden

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.06.2015 (VIII ZR 324/14) die einhellige Meinung bestätigt, wonach der Vermieter als Treuhänder die Kaution des Mieters verwahrt. Hieraus folgt, dass die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters auf einem Sonderkonto verwahrt werden muss, auf das Gläubiger des Vermieters keinen Zugriff haben.  Ein Eigenkonto oder Sparbuch des Vermieters wird durch das bankübliche Pfandrecht des Kreditinstituts erfasst und erfüllt daher den Treuhandcharakter nicht.

Die Mißachtung des Treuhandcharakters kann für den Vermieter Folgen haben: Der Mieter kann die Mieten in Höhe der Kaution zurückbehalten. Er kann ferner die Zahlung der Kaution von der Angabe eines Treuhandkontos abhängig machen.

 
04.08.2015

Vermieter haftet für Legionellen im Trinkwasser

Der BGH hatte sich mit der Schmerzensgeldforderung eines Mieters zu befassen, der an einer Legionellen-Pneumonie erkrankt war. Während das Landgericht die Klage noch abgewiesen hatte, weil eine Ursächlichkeit des belasteten Trinkwassers für die Erkrankung nicht feststehe, sah der Bundesgerichtshof eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters, weil die Beschaffenheit des Trinkwassers nicht der Trinkwasserverordnung entprach und die Anlage seit über acht Jahren nicht gewartet worden war. Ein Ursachenzusammenhang zwischen dem belasteten Trinkwasser und der Erkrankung sei gegeben, weil eine Ansteckung außerhalb der Wohnung unwahrscheinlich sei.

BGH, Urteil vom 06.05.15 - VIII ZR 161/14

Anmerkung: Seit dem 01.01.2014 schreibt die Trinkwasserverordnung Prüfpflichten für Gebäude mit zentraler Warmwasserbereitung vor. Die Verpflichtung trifft Eigentümer und Verwalter solcher Anlagen.

 
04.08.2015

Keine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung: Wärmedämmverbundsystem mangelhaft!

Die Landesbauordnungen erlauben für die Errichtung von Bauwerken nur die Verwendung von Bauprodukten, deren Brauchbarkeit belegt ist (z.B. §§ 20 ff. BauONRW). Für geregelte Bauprodukte sind in der Bauregelliste A technische Regeln bekannt gemacht. Ungeregelte Bauprodukte bedürfen einer allgemeinen bauaufsichtlichen Zulassung, eines allgemeinen baurechtlichen Prüfzeugnisses oder einer Zustimmung im Einzelfall ((§ 20 Abs. 3, 21, 22,23 BauONRW).

Das OLG Stuttgart hatte den Fall zu entscheiden, dass sich für ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) weder eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung noch eine Zustimmung im Einzelfall nachweisen ließ. Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis – so das OLG – genüge nicht, weil ein WDVS statischen und damit sicherheitsrelevanten Anforderungen genügen müsse. Der Unternehmer sei auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zur Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik verpflichtet. Eine Werkleistung sei daher mangelhaft, wenn sie diese Anforderungen nicht gerecht werde.
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.15 – 10 U 46/14

 
19.06.2015

Mietpreisbremse: Fragen und Antworten zum Gesetz zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.April 2015 wurde das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht um das Unterkapitel Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ergänzt (§§ 556 d – 556 g BGB).
Ziel des Gesetzes ist es, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.

Ab wann gilt das Gesetz?
Das Gesetz gilt ab dem 01. Juni 2015.


Was bewirkt das Gesetz?
Bei einer Wiedervermietung von Wohnraum ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% begrenzt.


Gilt das Gesetz flächendeckend?
Nein. Die Kappungsgrenze (ortsüblicher Vergleichsmiete + 10%) gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete werden durch Verordnungen der Länder für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren bestimmt. Außerhalb dieser Gebiete ist die Miethöhe bei Mietbeginn bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit zwischen den Parteien frei vereinbar.


Welcher Wohnraum ist betroffen?
Betroffen ist Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (Altwohnungen). Die Miete für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, unterliegt bei Mietbeginn keiner Kappungsgrenze von 110% (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%).


Ist neu geschaffener Wohnraum in einem Bestandsbau durch das Gesetzt erfasst?
Nein. Nach dem Gesetzeswortlaut in § 556 f S.1 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung an. Deshalb fällt eine nach dem 01.10.2014 neu geschaffene Wohnung in einem Altbau nicht unter die Kappungsgrenze.
Also: wird in einem Altbau eine Wohnung neu geschaffen (z.B. durch Dachgeschossausbau) kann die Miete bei Mietbeginn frei vereinbart werden!


Kann bei Wiedervermietung einer modernisierten Wohnung eine Miete oberhalb der Kappungsgrenze verlangt werden?
Das kommt darauf an: nach § 556 f S. 2 BGB gilt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einem Neubau gleichgestellt werden kann.


Wie wird die zulässige Höhe der Neuvermietungsmiete ermittelt?
In Kommunen mit Mietspiegel kann von dem Oberwert der Bandbreite ausgegangen werden und ein Zuschlag von 10% vorgenommen werden.
In Kommunen ohne Mietspiegel wird man die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen müssen.

Hier gelangen Sie zum

Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs aus angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung

Mietpreisbremse

 
06.05.2015

Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Sachverständigen in Vertretung der Wohnungseigentümer - wirksam?

 

 

Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger wegen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums verjähren in fünf Jahre, beginnend mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Da der Bauträger in der Regel die Wohnungen sukzessive veräußert, ist der Zeitpunkt der Abnahme durch den letzten Erwerber für den Beginn der Verjährung entscheidend. Die Vermarktung der Wohnungen kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen. Entscheidend für den Beginn der Verjährung ist dabei die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Erwerber. Da der Bauträger ein Interesse an einer einheitlichen Abnahme durch die Wohnungseigentümer zu einem möglichst frühen Zeitpunkt hat, finden sich in Erwerberverträgen gelegentlich Formulierungen, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen, stellvertretend für die Wohnungseigentümer, vorsehen. Es handelt sich um Formulierungen wie Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird.

Das OLG Stuttgart hat jüngst in einem Urteil vom 31.03.2015 (Az. 10 U 46/14) die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt, wonach solche Abnahmeregelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind. Da die Verträge zum Erwerb von Wohnungseigentum aus einer Bauträgermaßnahme in der Regel für eine Vielzahl von Fällen Verwendung finden sollen, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach der Rechtsprechung benachteiligen Regelungen mit dem zitierten oder ähnlichen Wortlaut den Erwerber unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit nehmen, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen. Folge der Unwirksamkeit ist, dass keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist mit der weiteren Konsequenz, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängel des Gemeinschaftseigentums auch nach fünf Jahren noch bestehen, weil der Lauf der Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt wurde.

 
04.05.2015

Immobilienerwerb vom Bauträger: Risiken für den Erwerber sind nur unzureichend abgesichert

(04.05.2015) Der Immobilienerwerb vom Bauträger erfreut sich großer Beliebtheit, verspricht er doch eine rechtssichere Bildung von Eigentum bei hoher Kostensicherheit. Doch der Schein trügt. Dem Erwerber in der Regel nicht bewusst und von Notaren weitgehend ignoriert, weist der Immobilienerwerb vom Bauträger für den Erwerber große Risiken auf. Grund für die dem Bauträgermodell immanenten Risiken ist das Finanzierungssystem der Bauträgermaßnahme: da der Bauträger über kein ausreichendes Eigenkapital verfügt um Grundstückserwerb und Bauerrichtung vorzufinanzieren, erfolgt die Finanzierung über eine kreditgebende Bank. Zur Sicherheit wird zugunsten der Bank auf dem Grundstück eine Grundschuld eingetragen. Ferner lässt die Bank sich den Kaufpreis vom Bauträger abtreten. Der Erwerber leistet den Kaufpreis daher an die finanzierende Bank und erlangt einen Anspruch auf Übertragung des lastenfreien Eigentums an dem Grundstück erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Bis dahin ist der Erwerber zahlreichen Risiken ausgesetzt, die sich insbesondere bei Baumängeln und einer Insolvenz des Bauträgers realisieren. Zwar hat der Gesetzgeber mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ein Instrumentarium geschaffen, um die Risiken für den Erwerber zu minimieren. Insbesondere regelt die MaBV die Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises und untersagt dem Bauträger vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen Zahlungen entgegen zu nehmen. Insgesamt ist dieses Instrumentarium allerdings unzureichend und verhindert nicht, dass der Erwerber im ungünstigsten Fall erhebliche finanzielle Einbußen erleidet.

Jedem Erwerber ist daher zu empfehlen, sich vorab über die Risiken und darüber, wie man diese am besten reduziert, zu informieren.

 
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